En bref
La maison est souvent le cœur d’une succession, et le premier sujet de désaccord. Trois issues existent : un héritier la garde et indemnise les autres, on la vend et on partage le prix, ou on reste en indivision le temps de décider. Voici comment chiffrer chacune.
Le conjoint survivant peut rester gratuitement dans le logement pendant un an après le décès, puis, sauf volonté contraire du défunt, à vie.
Source : Code civil, art. 763 et 764.
Garder la maison : comment se calcule la soulte
L’héritier qui garde la maison verse aux autres une soulte égale à la valeur de leurs parts. Exemple : une maison estimée 300 000 €, trois enfants à parts égales. Celui qui la garde verse 100 000 € à chacun des deux autres, soit 200 000 €.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur de la maison | 300 000 € |
| Part de chaque enfant | 100 000 € |
| Soulte versée par celui qui garde la maison | 200 000 € |
| Droit de partage (2,5 %, sans dette sur le bien) | 7 500 € |
| Émoluments du notaire | En plus, selon le tarif réglementé |
S’y ajoutent le droit de partage de 2,5 % et les émoluments du notaire. Un héritier qui habitait la maison au moment du décès peut demander à se la voir attribuer en priorité.
Vendre la maison
La vente demande l’accord de tous les héritiers, ou une autorisation du tribunal à la demande de ceux qui détiennent deux tiers des droits. Le prix est ensuite réparti selon les parts.
Un point souvent oublié : la plus-value à la revente se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession. Une valeur sous-estimée pour payer moins de droits peut coûter une plus-value plus lourde à la vente.
Les droits du conjoint sur le logement
Le conjoint survivant peut rester gratuitement dans le logement pendant un an. Il peut ensuite demander un droit d’habitation à vie, sauf si le défunt l’en a privé par un testament notarié. S’il a choisi l’usufruit de la succession, il conserve l’usage de la maison ; les enfants en ont la nue-propriété.
Rester en indivision le temps de décider
Rien n’oblige à trancher dans l’urgence. Une convention d’indivision peut organiser l’occupation, les charges et le calendrier. L’héritier qui occupe seul la maison doit en principe une indemnité d’occupation aux autres.
Garder, vendre ou attendre : le comparatif
| Garder (soulte) | Vendre | Rester en indivision | |
|---|---|---|---|
| Ce qu’il faut | L’accord des autres héritiers et de quoi payer la soulte | L’accord de tous, ou l’autorisation du tribunal (deux tiers des droits) | De préférence une convention d’indivision |
| Coûts principaux | Droit de partage de 2,5 %, émoluments du notaire | Frais de vente, impôt sur la plus-value éventuelle | Charges, taxe foncière, indemnité d’occupation si un héritier l’occupe |
| Le risque | Mal financer la soulte | Vendre dans l’urgence, en dessous du prix | Un désaccord qui s’installe |
Comment je peux vous aider
Je chiffre les trois options côte à côte : la soulte et son financement, les droits et les frais, la plus-value à la revente, les charges si vous attendez. Une page, les mêmes chiffres pour tout le monde, pour une décision de famille plutôt qu’un bras de fer.
Sources : Code civil, art. 763, 764, 815-5-1, 815-9, 828 et 831-2 ; Code général des impôts, art. 150 U et 746. Vérifié le 21 septembre 2026.
Les questions qu’on me pose sur ce sujet
Comment se calcule une soulte ?
Valeur du bien multipliée par la part des autres héritiers. Pour une maison de 300 000 € et trois enfants à égalité, celui qui la garde verse 100 000 € à chacun des deux autres.
Un héritier peut-il habiter la maison sans rien payer ?
En principe, celui qui occupe seul un bien indivis doit une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord de leur part. Le conjoint survivant bénéficie de règles propres.
Peut-on garder la maison sans avoir tout de suite l’argent de la soulte ?
L’acte de partage peut prévoir un paiement étalé de la soulte, avec l’accord des autres héritiers et des intérêts prévus dans l’acte.
Faut-il vendre la maison pour payer les droits de succession ?
Pas forcément : un paiement fractionné ou différé peut être demandé à l’administration, sous conditions.
Yann Nachtrieb, L’Architecte Patrimonial. Conseiller en investissements financiers, ORIAS n° 26009903. Quatre ans d’expérience en conseil financier, installé à Limoges depuis 2026.
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