En bref
Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers possèdent les biens ensemble : c’est l’indivision. Elle fonctionne tant que tout le monde est d’accord. Voici les règles de décision, le partage des charges, et les façons d’en sortir.
Deux tiers des droits suffisent pour les actes de gestion courante, et pour demander au tribunal l’autorisation de vendre un bien.
Source : Code civil, art. 815-3 et 815-5-1.
Qui décide dans une indivision ?
| Décision | Qui peut la prendre |
|---|---|
| Actes urgents pour préserver un bien (réparation urgente, assurance) | Chaque héritier seul |
| Gestion courante : entretenir, louer un logement, vendre des meubles pour payer les dettes | Les héritiers détenant deux tiers des droits |
| Vendre un bien immobilier, donner | Tous les héritiers, ou le tribunal à la demande des deux tiers |
Indivision : qui paie la taxe foncière et les charges ?
La taxe foncière, l’assurance et l’entretien sont des charges de l’indivision. Chaque héritier y contribue à proportion de ses droits. Celui qui avance une dépense utile pour le bien peut en demander le remboursement au moment du partage.
Un héritier occupe la maison : ce qu’il doit
L’héritier qui occupe seul un bien indivis doit en principe une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire des autres. Elle ne peut plus être réclamée au-delà de cinq ans.
Le conjoint survivant est un cas à part : il peut rester gratuitement dans le logement pendant un an, puis, sauf volonté contraire du défunt, à vie.
Quand un héritier ne veut pas vendre
Les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire en informe les autres ; faute d’accord, le tribunal peut autoriser la vente aux enchères. C’est long, et c’est un dernier recours.
Les façons de sortir de l’indivision
- Le partage amiable, chez le notaire : chacun reçoit des biens pour la valeur de sa part. Un droit de partage de 2,5 % s’applique sur l’actif net partagé.
- Le rachat des parts : un héritier garde le bien et verse une soulte aux autres.
- La vente du bien et la répartition du prix.
- Le partage judiciaire, quand aucun accord n’est possible.
Rester en indivision peut aussi être un choix : une convention d’indivision, signée devant notaire pour un bien immobilier, organise la gestion pour cinq ans au plus, renouvelables.
Comment je peux vous aider
Je chiffre les options côte à côte : ce que coûte chaque sortie, ce que chacun reçoit et paie, et le calendrier. Une page écrite, identique pour tous les héritiers, apaise souvent plus qu’une longue discussion.
Sources : Code civil, art. 815 à 815-18 ; Code général des impôts, art. 746. Vérifié le 21 septembre 2026.
Les questions qu’on me pose sur ce sujet
Peut-on rester en indivision ?
Oui. Une convention d’indivision organise la gestion du bien, pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée.
Faut-il payer un loyer si l’on habite la maison ?
L’héritier qui occupe seul un bien indivis doit en principe une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire des autres héritiers.
Combien coûte un partage chez le notaire ?
Un droit de partage de 2,5 % sur l’actif net partagé, auquel s’ajoutent les émoluments du notaire, fixés par un tarif réglementé.
Un héritier peut-il vendre sa part à quelqu’un d’extérieur ?
Il peut céder ses droits, mais les autres héritiers disposent d’un droit de préemption : ils doivent être informés et peuvent acheter en priorité.
Yann Nachtrieb, L’Architecte Patrimonial. Conseiller en investissements financiers, ORIAS n° 26009903. Quatre ans d’expérience en conseil financier, installé à Limoges depuis 2026.
Cette page a une valeur d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. En savoir plus sur moi.
